转自微信公众号 铁锤微观
5月9日，杭州和西安同时宣布全面取消限购，终于低下了高傲的头颅。其中杭州前一天还进行了辟谣，隔天就自己打脸了。
目前依然还在限购的城市只有北上广深、天津、珠海、海南和雄安8个了，其中天津、珠海和广州都是部分区域限购，且只要想买均有破解的办法，雄安比较特殊，不在讨论范围。也就是说，满打满算全国也只有北京和上海两座城市，还在严格遵循限购。
如果你问我北京和上海为什么还不全面取消限购？我的答案是，人家有这个资本，家大业大，随便开个口子就能撑半年。
不过，从影响房地产的需求、资金等基本面和全国的趋势变化来看，北上取消限购，也只是时间问题。
网上都在讨论杭州、西安取消限购的影响。有专家善意提醒，“要谨防过度炒房现象再次发生”。刷短视频时，也看到杭州的业主很兴奋，把挂牌价从6万涨到了8万。
而我的看法则有所不同：这轮全面取消限购，有用，但不大。
因为虽然房票还在，虽然理论上我们还有2亿农村人要进城买房，3亿城镇人口有换房需求，但国人的钱包早已不复当日了。
事实上，这些城市也只是把流于形式的文件取消了。比如杭州，之前核心四区的确限购，但只要有一个月社保、大专学历以上就能破除。所以我说，全面放开限购等于是在“裸奔”，这大概是这些城市最后一次寻找接盘侠的机会了。
中国楼市是典型的政策市，这意味着很多政策的出台与退出，其实是由市场驱动的。
通俗点说，杭州和西安之所以选择在这个时候全面取消限购，是因为之前祭出的政策，效果未达预期。
过去三年杭州的房价走势是这样的，较2021年高点整体下跌了17.4%，也就是说，杭州之前借G20和亚运会的东风涨上去的房价，又都还了回去。
网上有人吐槽，2021年高点时在杭州上车，245万买的房子，现在市场价只剩180万，等于三年白干，差不多一套房子的首付跌没了。
我看到不少人在空自嗟叹，懊恼自己在错误时机入场，后悔房子买早了。我觉得大可不必，房价虽然跌了，但这几年的居住价值、情绪价值，以及家族在杭州买房的优越感，差不多也值了。
和炒房之都杭州相比，西安的跌势稍微好点，毕竟泡沫没有那么大，但是过去三年房价也整体回调了10%左右，部分区域降幅超过2成，直接跌回了2017年的水平，很多新楼盘价格都破发了。
不过杭州这次的举动的确值得称赞，一改其它城市扭扭捏捏的姿态，一脱到底，勇气可嘉。
我仔细查看了杭州新政的内容，有几条措施还是很凶猛的：
1、名下有房，只要挂牌出售，不管是真卖还是假卖，不管有没有卖掉，再买房都按首套算，利率可以做到最低。这个“后门”开得很方便。
这也是为什么杭州新政两天，二手房挂牌量激增的根本原因：挂牌不为卖房，而是为了“首套”利率。当然了，也有一些房东趁机出手，且降价房源多于涨价房源。这说明当前市场的成交，仍然是以价换量为主。
2、买房就送户口，无需积分，解决了孩子上学的后顾之忧。不过网传，杭州方面对买房送户口尚存疑虑，相关细则还在研究。要我说，杭州可能太高估自己户口的含金量了，户口这种东西，现在如果还能作为刺激购房的工具派上用场，也算是最后的价值了。
3、优化住宅用地规划。简单来说就是，要拿出更多的好地拍卖，建设更多高品质住宅。这倒是很符合现在的市场需求，必须在好地块卖好房子，才可能有人买单，二者缺一不可。
西安新政也并非没有亮点，有一条重磅内容就被很多人忽略了：原来让房企自持的住房，补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。
翻译一下就是，房企端的限购也取消了，以前自持的部分，象征性交点钱也可以上市交易了，这显然是地方政府无奈之下，对开发商作出的让步。要知道，很多项目开发商自持的比例不小，现在允许销售，等于向开发商释放了泼天富贵，如果全国推广，释放的新增利润，更是不敢想象。
从杭州和西安的楼市新政来看，很明显新一轮城市间的楼市保卫战再次打响了，各城市之间不仅是实力大比拼，还有招数上的创新较量，以及抢跑的速度。
毫无疑问，在当下这个市场背景下，哪个城市放开的力度越大，短期内获得的收益，也就越大。
也许，这将是最终极的对决。那些真正有发展眼光的城市，将以更快的速度被筛选出来，最终的结果，也许将固化很多很多年，我们多数人的命运都被封存其中。那些后知后觉、无所作为的城市，大概率会付出惨痛的代价。
不过有一点是可以确定的，核心城市因为取消限购短期带看量、成交量会迎来攀升，对周边低能级城市的虹吸效应会加剧，势必造成周边城市房价的进一步下探。所以如果你是在杭州、西安城市群外围置业，请耐心等待。
普通刚需购房者，更要看清事件背后的真正意图，你买不起房并不是因为限购，而是因为没钱。普通人、好东西、不用抢，这根本就是个不可能三角。
取消限购，本质并不是再炒房地产，而是防风险，挖掘最后的需求，以虹吸之名保大放小，核心是防止房地产砸到地板上，进而拖累国计民生。
房地产跌落神坛之后，过去两年卖地收入暴减4万亿，地方政府正经历从“愁钱花不出去”到“愁没钱花”、“负债累累”的巨大转变，于是我们看到，很多事情都在暗中起变化。
比如支出端压缩基建投资、精简用人、取消绩效、收回补贴等，收入端则是直接加大处罚、拉升物价等。起初还只是小打小闹，比如景区涨涨价，交警多开开罚单，卖卖大佛的经营权等。现在地方为了自救，干脆直接把手伸向了水电气等基础设施，涨价小连招一个接一个，民生经济成本不断上行。
放大到宏观经济层面，涨价的趋势更不可避免。
因为我们现在面临的是供给侧信心丧失、需求不足、产能过剩等多重挑战，这个局面不改变，下一步就是更大规模的撤资、收缩和裁员，所以当务之急是扩大交易量、带动流动性，促进资金从银行定期转向市场上充分流通，分流到各个产业链、各个环节，终极目标是稳就业与收入。
回过头来看，始于去年的降低商业银行存款利率，和今年发生的抬升物价、放开限购等，都是在逼老百姓把钱从银行搬到消费市场。
叹息和愤怒都是没用的，我们终究绕不过这个坎，左边口袋不掏钱，最终右边口袋也得掏，你我都逃不掉。
房地产是内需之母，叠加我们暂时没有能替代房地产的支柱产业，而且没有房地产这个蓄水池，我们的增发货币就无法自上而下传导，只能在金融系统里空转，所以不遗余力稳楼市，仍然是现阶段的主要目标之一。
更不要说，楼市下行、人口出走、税收减少，很多城市在肉眼可见地衰败。而我国居民超过80%的财富都捆绑在房子上，房产贬值，居民家庭资产随之蒸发，消费和投资也都元气大伤。
走到今天这一步，其实能打的牌已经不多了，哪怕是大中城市，除了“一脱到底”似乎也没有其它的办法。
有人说，430高层会议，明确要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这是又要搞涨价去库存那一套了，房价会不会再次飙升？而且自然资源部明确，库存去化周期超过36个月的城市，要暂停供地。
对此我的看法是，这绝对不同于2016年的棚改涨价去库存，一是缺乏棚改的支持，不可能一招鲜吃遍天，二是国资下场收购房产后再作为保障性租赁住房对外出租，这种已经试点的方案，或许是可行的。
至于库存积压的城市暂停供地，纯粹是字面上的意思，房子卖不掉了，土地也卖不掉，只能等库存去化得差不多了，再供地，这不是人为加剧供需不平衡，更不是在为涨价做铺垫。而是在适应房地产的新形势，是市场不景气倒逼的结果。
不过，房地产也并非全是让人不堪忍受的负面消息，日前，广东一地明确“自5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售”。此举可能预示着，被国人诟病了数十年的公摊面积制度要彻底取消了。
对于取消公摊，我的看法很简单，不管怎么变，都不是为了降价。按套内计算，销售单价就会提高，对于开发商来说只是换个算法。我一直都觉得，规则的改变不重要，让监管发挥作用，才是最重要的，不然吃亏的永远是买房人。
有人担心按套内面积计算，开发商会在公共区域偷面积，会牺牲公共舒适度。我不这么认为，存量时代，购房需求锐减，开发商拼的是产品力，拼的是造好房子的能力，你敢糊弄，我就敢不买单，市场会教你做人，所以最终还是市场说了算。即是说，市场博弈一段时间后，会形成一套新的价值体系。
当然了，取消公摊也真正实现了消费者知道自己的钱花在哪了，而不是像之前那样，公摊多少全凭开发商一张嘴，个人无法验证。更重要的是，取消公摊之后的好处，会涉及物业费、取暖费，以及后续的房产税等收取的计量方式的改变。
也有人脑洞大开，认为取消公摊，原价卖100万的房子，开发商销售单价不变，可以卖80万了，给了开发商“自主降价”卖房加速回款的权利。对于这种说法，我不置可否，就让时间给出答案吧。
如果全面取消限购，一脱到底之后，还是不管用该怎么办？可以肯定的是，取消限购，疗效十分有限，只能短暂刺激成交量，不能扭转颓势，包括接下来的取消限价，也不能寄予太高的希望。
正如我反复强调的，房地产低迷的关键症结是缺乏信心，问题出在居民的收入和就业上，所以未来的政策上，还要进一步降准降息，减轻购房者负担的同时，放水搞活民营经济，激发市场活力。
最关键的问题来了，房地产真正的周期底部到底何时才会出现？目前还无法给出答案，我觉得至少得是所有城市都全面取消限购后，再过一段时间。因为房地产的杠杆太大了，寻底的过程注定非常漫长。
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